کتاب رسیدگی به تخلفات ساختمانی عزت الله خلیفه نشر پارسیا

کتاب رسیدگی به تخلفات ساختمانی

تخلفات ساختمانی؛ به معنی تخطی از اصول فنی، مهندسی و ضوابط شهرسازی شهر (مقررات طرح جامع شهر) در احداث ساختمان‌هاست که موجب از بین رفتن ایمنی و دوام ساختمان‌ها و بی روح و بی هویت شدن ساختمان‌ها، محلات و شهر می‌شود.

قانون و مقررات بسیار متقنی برای اجرای فنی و مهندسی ساختمان‌ها با رعایت ضوابط شهرسازی و همچنین برای جلوگیری از  تخلفات ساختمانی وجود دارد که تضمین کننده کیفیت اجرای ساختمان‌ها هستند و مطالب این کتاب نیز در راستای تشریح مقررات بازدارنده و نحوه رفتار با تخلفات ساختمانی است که با توضیحاتی‌ تدوین گردیده و می‌تواند برای هر یک از اقشار جامعه، شهرداری‌ها و اعضای کمیسیون‌های مواد ۹۹ و ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها، مسئولین و کارشناسان شهرداری‌ها، سازمان‌های نظام کاردانی و نظام مهندسی ساختمان و مهندسان طراح، مجری و ناظر ساختمان‌ها، قضات دادگستری و شعب دیوان عدالت اداری و اعضای هیات عمومی دیوان عدالت اداری، دهیاری‌ها، بخشداری‌ها و فرمانداری‌ها، استانداری‌ها، سازمان دهیاری‌ها و شهرداری‌های وزارت کشور، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، شرکت‌های شهرک‌های صنعتی، شهرک‌های مسکونی، شهرهای جدید، مناطق آزاد، و .. راه‌گشا باشد.

نکات ارایه شده نظرات مؤلف از تجربیات حاصله و همچنین با استنباط از قوانین و مقررات بوده که جهت اطلاع و تحقیق علاقمندان تدوین گردیده است لذا بعید نیست که بعضی از آنها با عملکرد دستگاه‌ها متفاوت باشد. بنابراین علاقمندان باید با مراجعه به آخرین قوانین و مصوبات قانونی از شیوه عمل، اطلاع حاصل نمایند ضمناً فصول این کتاب به ترتیب زیر هستند:

– تسری قوانین ادوارگذشته به احداث ساختمان و موارد کمیسیون‌های ماده ۱۰۰

– مراحل رسیدگی به پرونده‌های تخلفات ساختمانی

– ۲۰ بیست مورد تخلفات ساختمانی و احکام خاصه آنها

– ۶۰ شصت نکته از مقررات اداری و.. در احداث ساختمان

– ۶۰ شصت اظهـار نظر در مورد تصمیمات کمیسیون‌های ماده ۱۰۰

– ۳۰ رأی از هـیـئـت عمـومـی دیـوان عـدالــت اداری در مورد آرای کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ شهرداری‌ها

– مقررات احداث و رسیدگی به تخلفات ساختمانی در خـارج از محـدوده قـانونی و حـریم شهـرهــا

فهرست 

فصل اول / تسری قوانین ادوار مختلف به تخلفات ساختمانی

قوانین مربوط به تخلّفات احداث ساختمان‌

زمان تسری قوانین ادوار مختلف به تخلّفات ساختمانی

الف: دوره زمانی اول

شرایط شمول ماده ۱۰۰ قانون شهرداری به تخلّفات ساختمانی

ب: دوره زمانی دوم

شرایط شمول ماده ۳۵ قانون نظام مهندسی به تخلفات ساختمانی

ج: دوره زمانی سوم

شرایط شمول ماده ۱۲ قانون تعاریف محدوده و حریم شهر و… به تخلفات ساختمانی

تعریف جرم عمومی

مفهوم ساختمان غیر مجاز

شرایط شمول ماده ۱۷ قانون درآمد پایدار.. شهرداری‌ها و.. به ناقضین ضوابط شهرسازی

تطبیق ماده ۱۲ قانون تعاریف محدوده و .. با مواد ۳۵ و ۴۰ قانون نظام مهندسی

جدول تخلّفات ساختمانی ادوار گذشته و مقررات زمان احداث آنها

انتخاب اعضای كمیسیون‌های ماده ۱۰۰

مطالبی برای مسئولین ادارات مربوط به اعضای کمیسیون‌های ماده ۱۰۰

وزیر کشور – استاندار

وزیر دادگستری – رئیس دادگستری استان

شورای اسلامی شهر

نمونه احكام پیشنهادی اعضای كمیسیون‌های بدوی ماده ۱۰۰

نمونه احكام پیشنهادی اعضای كمیسیون‌های تجدیدنظر ماده ۱۰۰

برگزاری دوره آمادگی عضویت درکمیسیون‌های ماده ۱۰۰

تکلیف ساختمان‌های روستاهایی‌ که به شهر الحاق و یا به شهر تبدیل می‌شوند.

فصل دوم / شرح ماده ۱۰۰ و روند رسیدگی به تخلفات ساختمانی

شرح ماده ۱۰۰ و روند رسیدگی به تخلفات ساختمانی

شرح تبصره‌های ماده ۱۰۰ قانون شهرداری

زمان وقوع تخلفات ساختمانی و نحوه و رسیدگی به آنها

مقررات کنترل و نظارت بر کیفیت احداث ساختمان

روند رسیدگی به تخلّف ساختمانی

تشکیل پرونده تخلفات ساختمانی

الف: نحوه تكمیل پرونده تخلفات ساختمانی

ب: نحوه تكمیل پوشه تخلفات ‌ساختمانی

فصل سوم / ۲۰ مورد:  انواع تخلف ساختمانی و نحوه رسیدگی به آنها

انواع تخلفات ساختمانی

بیست مورد تخلفات ساختمانی

۱- تقسیم اعیانی‌های تجاری

۱- تفکیک اعیانی بدون مجوز

۲- تجمیع مغازه‌های مجاز

۳- تبدیل مغازه به مسکونی

۲-قطعه‌بندی زمین

۱- تعیین تکلیف زمین‌های با مساحت کمتر از حد نصاب تفکیک

۲- شرایط تفکیک زمین

۳- قطعه‌بندی زمین مطابق حد نصاب تفکیک

۳-تقسیم یك واحد مسکونی به دو و یا چند واحد

۱- تقسیم‌بندی اعیانی‌های ملک

۲- تقسیم‌بندی اعیانی ملک مطابق با ضوابط تفکیک

۳- تقسیم‌بندی اعیانی ملک مغایر با ضوابط تفکیک

۴-احداث ساختمان در کاربری عمومی

۱- احداث ساختمان مسکونی و تجاری در کاربری عمومی

۲- تخلفات ساختمان‌های وافع در کاربری عمومی

۳- ساختمان مجازی‌ که کاربری آن تغییر یافته

۴- تشخیص ضرورت یا عدم ضرورت قلع یک اعیانی

۵-تغییر استفاده از واحد آپارتمانی

۶-تغییر نوع استفاده ساختمان مسکونی به تجاری

۷-تبدیل باغ به استفاده مسکونی

۸-حذف یا تبدیل پاركینگ به مسکونی یا..

۹-استفاده‌ پزشكان از ساختمانهای مسكونی

۱۰-احداث بالكن در ساختمان

۱۱-احداث ساختمان در حریم های ممنوعه

۱۲-احداث ساختمان بدون دریافت پروانه ساختمانی

۱۳-احداث ساختمان بیش از سطح اشغال مجاز

۱۴-احداث اعیانی بر خلاف نقشه و پروانه ساختمانی

۱۵-استحکام بنای ساختمان

۱۶-احداث ساختمان با ارتفاع غیر مجاز

۱۷-بهداشت در ساختمان

۱۸-ایمنی ساختمان

۱۹-اصول فنی ساختمان

۲۰-برهای اصلاحی ملک

فصل چهارم / ۶۰ نکته: مقررات اداری و… در احداث ساختمان

شصت نكته از مقررات اداری و حقـوقی و… احداث ساختمان

۱- تعریف مطابق یا خلاف ضوابط و احداث غیر مجاز ساختمان

۲- لزوم قبول شکایات، دفاعیه و اعتراض از ذی‌نفعان

۳- تشخیص زمان وقوع تخلفات ساختمانی و مقررات مشمول

۴- شکایت از متخلفین ساختمانهای دارای تخلف ساختمانی

۵- تخلفات ساختمانی غیر مشمول ماده ۱۰۰ قانون شهرداری

۶- مقاطع تاثیر گذار در رسیدگی به تخلفات ساختمانی

۷- رعایت برهای اصلاحی در زمان احداث ساختمانی

۸- صدور رأی اجرای عقب‌کشی از املاک

۹- هیئت تشخیص برای تعیین سال ساخت ساختمان

۱۰- ممیزی املاك و تشخیص وقوع تخلفات ساختمانی

۱۱- نحوه تعیین ارزش معاملاتی با روش كسر استهلاك

۱۲- لزوم استفاده از ارزش معاملاتی سال احداث

۱۳- روش پیشنهادی در مورد نحوه محاسبه ارزش سرقفلی

۱۴- توافق‌نامه‌ مشاركت احداث ساختمان مالکان زمین با شهرداری

۱۵- مقررات توسعه موزون شهرها

۱۶- صدور دستور شروع عملیات ساختمانی

۱۷- تكلیف ساختمانهای معامله شده قبل از تصویب تبصره‌های ماده ۱۰۰

۱۸- تكلیف ساختمانهای احداثی قبل از تصویب طرح جامع شهر

۱۹- تكلیف ساختمانهای وارد شده به محدوده و حریم شهر

۲۰- تكلیف ساختمانهای فاقد استحكام

۲۱- تکلیف ساختمانهای شكسته و خطرآفرین

۲۲- چگونگی پیگیری تخلفات ساختمانی توسط شهرداری

۲۳- تخلف استفاده از ساختمانها مغایر با مجوز یا پروانه ساختمانی

۲۴- تاثیرتغییر كاربری ملک به نفع مالك

۲۵- تاثیر تغییر كاربری ملک برخلاف پروانه ساختمانی

۲۶- لزوم دریافت پروانه ساختمانی برای احداث ساختمان

۲۷- تعویض سقف اعیانی

۲۸- ضرورت صدور آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ با رعایت ضوابط شهرسازی

۲۹- عدم تطبیق کد کف ساختمان با کد معبر

۳۰- بالكن‌های روباز و یا روپوشیده

۳۱- تکلیف اعیانیهای احداث دارای قدمت زمانی

۳۲- آرای متناقض کمیسیونها در مورد برهای اصلاحی املاک

۳۳- تخلف اضافه بنا در ساختمان

۳۴- انقضای اعتبار پروانه ساختمانی

۳۵- رسیدگی به تخلف ساختمانی و تبعات ناشی ازآن

۳۶- نحوه اقدام به قانون تعیین وضعیت املاك واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها

۳۷- ارتباط عوارض با جریمه رأی ماده ۱۰۰

۳۸- آرای متناقض نسبت به یك نوع تخلف ساختمانی

۳۹- آرای غیر قطعی و قطعی.

۴۰- عدم امكان توقف اجرای آرای قطعی كمیسیونهای ماده ۱۰۰

۴۱ – عدم امكان درج شرط و شروط در متن آرای كمیسیون ماده ۱۰۰

۴۲- مرجع صادركننده رأی

۴۳- اعتبار جلسه كمیسیون ماده ۱۰۰

۴۴- كمیسیون دیگر شهرداری(تجدیدنظر)

۴۵- چگونگی اعلام گزارش تخلفات ساختمانی

۴۶- اجرای رأی قلع قطعی

۴۷- مالك یا قائم مقام مالك و ذینفع

۴۸- ابلاغ تخلفات ساختمانی و آرای كمیسیون ماده ۱۰۰

۴۹- نحوه ابلاغ ‎آرای كمیسیونهای ماده ۱۰۰ و نحوهء اعتراض به آرا

۵۰- مدت مراحل زمانی رسیدگی به تخلف ساختمانی تا قطعی شدن رأی

۵۱- اعتراض مسئولین دستگاه‌ها به آرای کمیسیون بدوی ماده ۱۰۰

۵۲- موارد مؤثر در نقض آرای كمیسیونهای ماده ۱۰۰

۵۳- تخلفات ‌ساختمانی‌در زمان وجود شهرداری ولی بدون طرح هادی یا جامع

۵۴- طرحهای شهرسازی و زمان احداث ساختمان

۵۵- تخلفات ‌ساختمانی‌ زمان طرح هادی یا جامع قبلی شهر

۵۶- تاثیر تغییر ضوابط شهرسازی در رسیدگی به تخلفات ساختمانی

۵۷ – تخلفات ‌ساختمانی‌ قبل از تاسیس شهرداری یا ورود به محدوده شهر

۵۸- تکلیف ساختمانهای احداث شده در زمان طرح جامع شهر

۵۹- تفاوت آرای کمیسیونهای ماد ۱۰۰ و هیات عمومی دیوان عدالت اداری

۶۰- عدم تمکین به پرداخت جرایم صادره با استناد به تبصره‌های ۴ و ۵ ماده ۱۰۰

مدیریت احداث مهندسی ساختمان

فصل پنجم / ۶۰ اظهار نظر: در مورد تصمیمات کمیسیونهای ماده ۱۰۰

شصت اظهار نظر  در مورد تصمیمات کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ شهرداری‌ها

تخلفات ساختمانی ادارات و سازمانهای دولتی

رأی اقلیت و اکثریت در صدور رأی توسط کمیسیون

جریمه تخلف ساختمانی

عوارض تخلفات ساختمانی

۱-تخلفات ساختمانی تجاری

۲-تخلفات ساختمانی در کاربری عمومی و زراعی

۳-تخلفات ساختمانی در زمان اجرای طرح هادی و طرح جامع و..

كمیسیون ماده ۱۰۰ تجدید نظر

امکان اعتراض به رأی دیوان عدالت اداری

کمیسیون هم عرض

ارزش معاملاتی ساختمان

ورود مراجع قضایی به پرونده‌های تخلف ساختمانی

تخلف احداث دیوار و سایبان

نظریه‌های مختلف راجع به تخلفات ساختمانی

فصل ششم / ۳۰ رأی: از هیئت عمومی دیوان عدالت اداری «در مورد آرای کمیسیون‌های ماده ۱۰۰»

۳۰ رأی از هیئت عمومی دیوان عدالت اداری و… در مـورد آرای کمیسیون‌های مـاده ۱۰۰ شهرداریهـا و…

۱- مجاز نبودن تعیین حق‌الزحمه اعضای کمیسیونهای ماده ۱۰۰ توسط شورای اسلامی شهر

۲- عدم رسمیت جلسه کمیسیون ماده ۱۰۰ با حضور ۲ عضو

۳- شرایط احراز اجرای تبصره ۱ ماده ۱۰۰

۴- استناد به تبصره ۱ برای قلع تخلفات ساختمانی غیر مجاز

۵- عدم اجرای آرای تخریب کمیسیونهای ماده ۱۰۰

۶- عوارض استفاده از ساختمانها… تا زمان تعیین تکلیف

۷- ذی‌نفع بودن همسایگان یک ساختمان در احداث آن

۸- ذی نفع بودن مستاجر مغازه در تخلف ساختمانی مغازه

۹- امکان اعتراض شخص فاقد سند مالکیت به ملک

۱۰- امکان تشدید جریمه تخلف ساختمانی توسط کمیسیون تجدید نظر ماده ۱۰۰

۱۱- بر خلاف قانون بودن احداث ساختمان قبل صدور پروانه ساختمانی

۱۲- بر خلاف قانون بودن تغییر استفاده ساختمان مسکونی به تجاری

۱۳- بر خلاف قانون بودن احداث و استفاده مغایر با پروانه ساختمانی

۱۴- بر خلاف قانون بودن تبدیل مسکونی به تجاری و اجرای طبق بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری

۱۵- بر خلاف قانون بودن الزام انجام تعهداتی مالکان علاوه بر رأی کمیسیون ماده ۱۰۰

۱۶- مجاز نبودن رسیدگی به تخلفات ساختمانی بناهای الحاقی به محدوده و حریم شهر

۱۷- تایید تبدیل دو واحد به حالت اولیه دوبلکس

۱۸- مجاز نبودن شهرداری به نظارت بر ساخت و ساز روستاهای واقع در حریم شهر

۱۹- صدور رأی قلع به اعیانیهای احداثی در کاربری زراعی و فاقد کاربری

۲۰- ابطال بخشنامه برخلاف ضوابط طرح تفصلی شهر

۲۱- تایید اجرای برهای اصلاحی ملک مطابق پروانه ساختمانی

۲۲- عدم امکان اعتراض ادارات به رأی قطعی كمیسیونهای ماده ۱۰۰

۲۳- شکایت اداره دولتی بر علیه اداره دیگر دولتی به دیوان عدالت اداری

۲۴- رد طرح پرونده‌ای‌که قبلاً طی رأی دیوان عدالت اداری قطعی شده

۲۵- مجاز نبودن وزارت راه و شهرسازی در امور کنترل احداث ساختمان

۲۶- تحوه تعیین ارزش معاملاتی ساختمانها

۲۷- تجدید ارزش معاملاتی ساختمانها در طول یک سال

۲۸- رسیدگی به تخلفات ساختمانی با ارزش معاملاتی سال احداث

۲۹- اعمال ارزش معاملاتی سال ساخت در تعیین جریمه تخلف ساختمانی

۳۰- جایگزین ارزش بهره‌برداری بجای ارزش معاملاتی در جریمه ماده ۱۰۰

فصل هفتم / مقررات احداث و رسیدگی به تخلفات ساختمانی خـارج از محـدوده قـانونی و حـریم شهـرهــا

رسیدگی به تخلّفات ساختمانی در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها

مقررات احداث ساختمان در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها (در روستاها، شهرک‌ها، شهرهای جدید و خارج آنها)

مقررات احداث‌بنا در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها

طرح هادی روستا

۱-محدوده روستا و روستاهای واقع در حریم شهر

۲-محدوده و حوزه استحفاظی شهر جدید

۳-محدوده شهرك‌ها

مقررات صدور پروانه ساختمان در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها

الف: مقررات دریافت پروانه ساختمانی در محدوده روستا

ب: مقررات احداث ساختمان در محدوده  شهرهای جدید

ج: مقررات احداث ساختمان در شهرکها

د: مقررات احداث ساختمان در خارج از روستا، شهر، شهرک و شهر جدید

مقررات جلوگیری از تخلّفات ساختمانی  در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها

ساختمانهای مشمول ماده ۹۹ قانون شهرداری‌

مقررات مراقبت و نظارت بر احداث ساختمان

رسیدگی به تخلّفات ساختمانهای   خارج از محدوده و حریم شهرها و روستاها

تخلفات ساختمانی قبل از تصویب آیین‌نامه احداث بنا در خارج از محدوده و حریم شهرها

تخلفات ساختمانی بعد از تصویب آیین‌نامه احداث بنا در خارج از محدوده و حریم شهرها

الف: دوره اجرای آیین‌نامه احداث بنا در خارج از محدوده و حریم شهرها

ب: دوره اجرای بند ۳ ماده ۹۹ قانون شهرداری

ج: دوره اجرای هم زمان قوانین برخورد با تخلفات ساختمانی

۱- اجرای همزمان بند ۳ ماده ۹۹ قانون شهرداری و ماده ۳۵ قانون نظام مهندسی

د: جدول تخلفات ساختمانی در ادوار گذشته و مقررات زمان احداث آنها

ذینفع بودن سازمانهای متولی کنترل و نظارت  بر احداث ساختمان در پرونده‌های تخلّفات ساختمانی

قاطعیت و قطعیت رأی کمیسیون ماده ۹۹

تعیین قیمت روز اعیانی ساختمانها برای برقراری جریمه

رای قلع کمیسیون ماده ۹۹

مطالبی چند جهت اطلاع مسئولین دستگاه‌های مربوط به نمایندگان عضو کمیسیون ماده ۹۹ استانها

۱- دستگاه مربوط به نماینده وزارت کشور

۲- دستگاه مربوط به نماینده قوه قضائیه

۳- دستگاه مربوط به نماینده وزارت راه و شهرسازی

نمونه حكم پیشنهادی نماینده وزارت كشور،  قوه قضائیه و وزارت راه و شهرسازی در كمیسیون ماده ۹۹

منابع و مآخذ کتاب الکترونیکی رسیدگی به تخلفات ساختمانی

انتشارات نوآور